Indledning– Et skift i efterspørgslen på bynære ejendomme 

Det danske ejendomsmarked oplever et markant skift: Den traditionelle adskillelse mellem bolig, detailhandel og arbejdspladser bliver gradvist opløst. Virksomheder, der søger moderne kontorlokaler eller coworking-miljøer, tiltrækkes i stigende grad af multifunktionelle ejendomme, hvor arbejdspladser, boliger, caféer og services er samlet under ét tag. 

Denne udvikling er drevet af ændrede forventninger hos lejere. Startups og SMV’er efterspørger erhvervslokaler, der er fleksible, skalerbare og centralt placerede. Samtidig forventer medarbejdere kortere transporttid og nem adgang til daglige behov. For udlejere tilbyder blandet anvendelse en løsning med lavere tomgang og diversificerede lejeindtægter — afgørende i et marked under forandring. 

Hvad er blandet anvendelse – og hvorfor netop nu? 

Ejendomme med blandet anvendelse kombinerer to eller flere formål i én og samme bygning. I danske byer ser man oftest kombinationer af erhvervsejendomme — såsom kontorenheder, butikker eller coworking-faciliteter — med boliger og ofte også restauranter eller hotelvirksomhed. 

Selvom idéen ikke er ny, er efterspørgslen i Danmark i klar vækst. Kommunale fortætningsstrategier i byer som København, Aarhus og Odense fremmer tætte bymiljøer, hvor dagliglivets funktioner er samlet i gåafstand. Dertil kommer en stigende efterspørgsel på fleksible lejeaftaler og nye arbejdsmønstre, der har gjort de traditionelle kontorbygninger mindre attraktive. 

Eksempelvis støtter Københavns Kommune via kommuneplanen aktivt “funktionsblandede områder”, hvor boliger og erhvervslokaler må sameksistere. Denne planmæssige fleksibilitet er blevet essentiel i byer, der skal imødekomme både boligbehov og erhvervsmæssig vækst. 

Erhvervsejendommens rolle i multifunktionelle byggerier 

Leje af arbejdspladser i blandet byggeri 

Moderne lejere efterspørger mere end blot kvadratmeter. De ønsker liv, bekvemmelighed og fleksibilitet i deres lejekontrakter. Det kan blandet anvendelse tilbyde, ved at kombinere kontorlokaler, butikker, madsteder og boliger under ét tag. 

Eksempelvis får virksomheder, der lejer coworking-faciliteter i et mixed-use-byggeri, adgang til en indbygget kundegruppe blandt bygningens øvrige brugere. Det skaber synergi for f.eks. sundhedsudbydere, rådgivere, og kreative virksomheder. 

Coworking-udbydere har også fået fodfæste i disse byggerier, hvor de tilbyder fleksible kontorpladser med adgang til fællesfaciliteter, samtidig med at detailhandlen nyder godt af den daglige trafik fra beboere og kontoransatte. 

Kontorlokaler som værdiskaber 

Kontorområderne er en central brik i den samlede lejestrategi for blandet byggeri. Moderne planløsninger giver mulighed for fleksible kontormiljøer, tilpasset mindre og mellemstore virksomheder — med mulighed for både individuelle rum og åbne miljøer. 

Desuden viser tallene, at disse bygninger performer bedre ift. udlejning: 

Tabel: Gennemsnitlige tomgangsprocenter i Danmark efter ejendomstype (2023) 

Når kontorer kombineres med attraktive funktioner og service, øges både fastholdelse og efterspørgsel. 

Økonomiske og investeringsmæssige perspektiver 

Fra udvikler til udlejer – skiftende prioriteringer 

Udlejere og ejendomsudviklere har i stigende grad fokus på blandet anvendelse. Hvor man tidligere primært satsede på lange kontorlejemål, er fokus nu på kombinationen af coworking, bolig, butik og service, som tilsammen giver mere stabile og differentierede indtægtskilder. 

Udnyttelsen pr. kvadratmeter er højere, og afhængigheden af enkelte lejertyper reduceres. Ydelsen pr. m² øges, især i attraktive byområder. 

Søjlediagram: Vækst i efterspørgsel på arbejdspladser i mixed-use byggeri (2020–2024) 

Kilde: Lokalebasen.dk, Danmarks Statistik 

Data viser en markant vækst i interessen for arbejdspladser i blandet anvendelse. Portaler som Lokalebasen.dk melder om op til 60 % højere henvendelser på kontorlejemål i sådanne bygninger sammenlignet med enkeltfunktionsejendomme. 

Lejemønstre og lejeradfærd 

Erhvervslejere lægger i dag vægt på centrale placeringer, adgang til offentlig transport og nærhed til services. Mixed-use-ejendomme i områder som Ørestad, Carlsbergbyen eller Skejby i Aarhus er derfor i høj kurs. 

Onlineportaler for erhvervslejemål, såsom Lokalebasen.dk og Ejendomstorvet.dk, tilbyder nu søgefiltre for multifunktionelle ejendomme – hvilket afspejler den ændrede markedsdynamik. 

Udfordringer og hensyn for aktører 

Drift og kompleksitet 

Blandet anvendelse indebærer mere kompleks drift: Bolig og erhverv skal eksistere side om side, hvilket stiller krav til lydisolering, adgangskontrol, logistik og servicezoner. Disse forhold kræver gennemtænkt forvaltning og bygningsdesign. 

Regulering og planlægning 

På trods af øget kommunal støtte til mixed-use, skal bygherrer stadig navigere i regler, som varierer efter funktion — fx brandkrav, energiforbrug og tilgængelighed. 

Flere kommuner tilbyder dog forhåndsdialog og strategisk sparring, hvilket gør planlægningsprocessen smidigere for udviklere. 

Fremtidsudsigter – Er blandet anvendelse svaret? 

Alt tyder på, at fremtiden ligger i multifunktionelle ejendomme. Efterspørgslen stiger blandt både lejere og investorer. Samtidig tilskynder kommunale og nationale bystrategier udviklingen. 

Byer som Kolding, Randers og Esbjerg begynder også at tiltrække investorer, der søger uforløst potentiale i bymiljøer uden overophedede kvadratmeterpriser. 

Samtidig fremmer ESG-krav og CO2-mål bygningsformer, der reducerer transportbehov og fremmer tæt by. Dette gør mixed-use til et attraktivt valg for både udlejere og offentlige aktører. 

Konklusion – Et marked i forandring 

Blandet anvendelse er ikke blot et arkitektonisk koncept – det er et forretningsmæssigt greb. For lejere betyder det fleksibilitet, komfort og adgang til services. For udlejere betyder det lavere risiko og bedre udnyttelse af ejendommens potentiale. 

Når arbejdsformer og byrum ændrer sig, vil kontorlejemål, coworking-miljøer og erhvervsejendomme i blandede byggerier være en afgørende del af fremtidens byøkonomi i Danmark.